Gesetze & Vorschriften für Sie im Griff

Seit dem 1. April 2013 ist nun auch in NRW der Beschluss gefallen, dass Rauchwarnmelder nach § 49 BauO-NRW Artikel 1 Abs. 7: in allen Schlafräumen, Kinderzimmern sowie Fluren, die als Rettungsweg dienen, montiert werden müssen – Neubau/Umbau in der Bauphase, Bestandsbauten mit einer Übergangsfrist bis zum 31.12.2016.  

Im Schadensfall kommt es auf Nachweise an

In der Praxis ist kaum nachprüfbar, ob und wie gut ein Mieter diese Funktionsprüfung tatsächlich erbringt. „Die in Schleswig-Holstein, Bremen und Hessen eingeführte Wartungsregel bewirkt rechtlich zugunsten der Vermieter fast nichts. Selbst wenn Eigentümer die Wartung vom Mieter wahrnehmen lassen, bleiben ihre üblichen Sorgfaltspflichten bei der Überwälzung von Aufgaben wie sonst im Mietrecht, beispielsweise der Kehrpflicht, bestehen“, zieht Norbert Küster Bilanz. Auf der sicheren Seite sind Eigentümer, wenn sie den Einbau und die jährliche Funktionsprüfung der RWM an ein ausgewiesenes Fachunternehmen delegieren. Concepta Sicherheitstechniker sind dafür geschult und zertifiziert vom TÜV Rheinland , normgerecht zu montieren, relevante Verschmutzungen und Beschädigungen zu erkennen, die Geräte bei Bedarf zu reinigen oder auszutauschen. Rauchwarnmelder gehören mindestens in Schlafräume, Kinderzimmer und in die Fluchtwege. Deshalb achtet Concepta Sicherheitstechnik GmbH auch darauf, ob sich die Nutzung der Räume verändert hat und zusätzliche Melder nötig sind. Die Kosten der Rauchwarnmelder-Wartung sind Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV und somit grundsätzlich umlagefähig. Wichtig ist für Eigentümer auch, dass Concepta Sicherheitstechnik GmbH die Wartung der Rauchwarnmelder lückenlos dokumentiert – das kann im Haftungsfall entscheidend sein.

Nicht jeder Mieter kann fachgerecht warten

Das heißt: Wenn ein Rauchwarnmelder, der nicht oder schlecht gewartet wurde, im Brandfall versagt, haftet trotz der landesgesetzlichen Neuregelungen der Eigentümer für den entstandenen Schaden. Den Mieter kann höchstens ein Mitverschulden treffen, falls er seine Wartungspflicht vernachlässigt hat. Die Folge wäre dann zwar, dass der Eigentümer weniger Schadenersatz zahlen müsste. Doch selbst das dürfte nur selten eintreten: Es gibt nämlich Mieter, die eine fachgerechte Wartung aus körperlichen oder anderen Gründen gar nicht leisten können und werden. Einem solchen Mieter gegenüber müsste der Vermieter die Wartung auf jeden Fall selbst wahrnehmen und könnte einen Ersatzanspruch nicht unter Hinweis auf dessen eigenes Versäumnis auch nur teilweise aushebeln. Wie die Funktionsprüfung aussehen muss, ist in der DIN 14676 genau geregelt. Sie umfasst eine Alarmprüfung – dabei wird kurz Probealarm ausgelöst, um die Funktionsbereitschaft des Melders zu testen – und eine Sichtprüfung: Der Melder muss noch richtig und an der richtigen Stelle befestigt sein und darf weder übermalt oder -tapeziert, verschmutzt oder beschädigt sein: Staub, Flusen oder Farbreste können die Raucheintrittsöffnung und damit die Rauchdetektion blockieren.

Eigentümer hat Verkehrssicherungspflicht

Auf den ersten Blick scheint diese Regelung die Wohnungswirtschaft zu entlasten. Tatsächlich müssen in den div. Ländern zunächst die Wohnungseigentümer (Vermieter) entscheiden, ob sie die Wartung selbst durchführen, im eigenen Auftrag durchführen lassen oder dem Nutzer (Mieter) überlassen wollen. Doch selbst wenn ein Vermieter die Wartung an den Mieter delegiert, bedeutet das nicht, dass er von jeglicher Haftung freigestellt wäre. Nach § 823 Abs.1 BGB ist für die Verkehrssicherung eines Gebäudes ungeachtet dieser landesgesetzlichen Regelungen dessen Eigentümer zuständig. Die „Haftung wegen Schutzgesetzverletzung“ nach § 823 Abs.2 BGB, die landesrechtliche Regelungen wie die RWM-Pflicht als Schutzgesetz umfasst, trifft ebenfalls den Eigentümer. „Wer installiert und das Eigentum an technischen Geräten hält, muss nach allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen für deren Funktionssicherheit sorgen“, erklärt Norbert Küster, Rechtsanwalt in Bonn. Nach Art. 31 Grundgesetz bricht Bundesrecht Landesrecht. Deshalb können die Haftungsregelungen im BGB nicht durch Landesrecht ausgehebelt werden. „Die Verantwortung der Mieter könne haftungsrechtlich allenfalls auf der sogenannten zweiten Stufe der Anspruchsprüfung, nämlich der Prüfung des Mitverschuldens nach § 254 BGB, wirken. So verringert sich letztlich nur die Höhe des Haftungsanspruchs gegen den Eigentümer.“

Wer ist für die Installation zuständig?

Für die Installation der Geräte ist in allen Ländern mit Rauchmelder-Pflicht der Wohnungseigentümer zuständig. Nur Mecklenburg-Vorpommern nimmt den „Besitzer“ in die Pflicht. Unmittelbarer Besitzer ist bei Mietwohnungen der Mieter, nach Rückgabe der Mietsache (also beim Auszug) jedoch wieder der Vermieter.

Die Erkenntnis, wie wichtig Rauchwarnmelder (RWM) für den Brandschutz in Wohnungen sind, setzt sich im sonst so sicherheitsbewussten Deutschland langsam, aber stetig durch. Weil der Brandschutz Ländersache ist, hat jedes Bundesland seine eigene – oder noch keine – gesetzliche Regelung. Mittlerweile sind RWM für private Wohnräume in elf Bundesländern vorgeschrieben. des Eigentümers. Nur Schleswig-Holstein, Bremen und neuerdings auch Hessen haben die Wartungspflicht auf den „unmittelbaren Besitzer“ und damit bei vermietetem Wohnraum auf den Mieter der Wohnung übertragen. In Hessen wurde die Landesbauordnung Ende 2010 sogar entsprechend geändert (Änderungsgesetz zur HBauO § 13 Abs. 5 v. 25.11.2010). Im Wortlaut heißt es in den drei Bauordnungen: „Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzerinnen und Besitzern, es sei denn, die Eigentümerinnen oder die Eigentümer haben diese Verpflichtung übernommen.“

Wer ist für die Wartung zuständig?

Die jährliche Wartung nach DIN 14676 ist in der Regel Sache des Eigentümers. Folgende Bundesländer haben die Wartungspflicht auf den „unmittelbaren Besitzer“ übertragen: Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein (Änderung § 49 Abs. 4 LBauO v. 22.01.2009), Bremen (§ 44 Abs. 4 Bremer Bauordnung v. 1.10.2009) und Hessen (Änderungsgesetz zur HBauO § 13 Abs. 5 v. 25.11.2010).
Im Wortlaut heißt es in den drei Landesbauordnungen: „Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzerinnen und Besitzern, es sei denn, die Eigentümerinnen oder die Eigentümer haben diese Verpflichtung übernommen.“

Unmittelbarer Besitzer ist bei Mietwohnungen der Mieter. Doch selbst wenn ein Vermieter die Wartung an den Mieter delegiert, bedeutet das nicht, dass er von jeglicher Haftung freigestellt wäre. Nach § 823 Abs.1 BGB ist für die Verkehrssicherung eines Gebäudes ungeachtet dieser landesgesetzlichen Regelungen dessen Eigentümer zuständig. Wer installiert und das Eigentum an technischen Geräten hält, muss nach allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen für deren Funktionssicherheit sorgen. Das heißt: Wenn ein Rauchmelder, der nicht oder schlecht gewartet wurde, im Brandfall versagt, haftet trotz der landesgesetzlichen Neuregelungen der Eigentümer für den entstandenen Schaden. Den Mieter kann höchstens ein Mitverschulden treffen, falls er seine Wartungspflicht vernachlässigt hat. Kann ein Mieter die fachgerechte Wartung aus körperlichen oder anderen Gründen nicht leisten, muss der Vermieter die Wartung auf jeden Fall selbst wahrnehmen.

Rechtlich auf der sicheren Seite sind Eigentümer, wenn sie den Einbau und die jährliche Funktionsprüfung der Rauchmelder an Concepta Sicherheitstechnik GmbH delegieren.

Welche Normen gelten für Rauchwarnmelder?

Die Anforderungen an die Gerätetechnik sind in der Produktnorm DIN EN 14604 geregelt, Montage und Wartung in der Anwendungsnorm DIN 14676. Die Anwendungsnorm definiert beispielsweise die Mindestausstattung: Rauchmelder gehören in Kinderzimmer, Schlafräume und Fluchtwege. Sie legt zudem fest, dass Rauchmelder einmal jährlich auf Funktion überprüft werden müssen. Dazu gehören immer eine Alarmprüfung und eine Sichtprüfung vor Ort, in der Wohnung. Die Geräte und der Service von Concepta Sicherheitstechnik GmbH übertreffen bei weiten alle in Deutschland erforderlichen Normen und Zulassungen.

Rauchmelder in Wohneigentumsgemeinschaften: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
In Wohneigentumsgemeinschaften (WEGs) ist im Bezug auf Rauchmelder vor allem die Frage zu klären, ob die Geräte als Gemeinschaftseigentum oder als Sondereigentum zu betrachten sind.

Das Oberlandesgericht Frankfurt (AZ 20 W 325/06 ZMR 2009, 865) hat im Jahr 2008 entschieden, dass Rauchmelder zu den Einrichtungen gehören, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen und aus diesem Grunde gemäß § 5 Abs.2 WEG zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind – auch wenn sie sich innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums befinden. Begründung: Rauchmelder schützen nicht nur die Bewohner der jeweiligen Eigentumswohnung, sondern dienen auch der Sicherheit des Gebäudes.

Enthält die Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Öffnungsklausel, so können die Kosten statt nach Miteigentumsanteilen auch nach der Zahl der in der Wohnung verbauten Rauchmelder verteilt werden (Amtsgericht Ahrensburg, AZ 37 C 11/08 ZR 2009, 78).

Müssen Mieter den Einbau dulden?

Die Rechtsprechung zeigt, dass Mieter die Installation von Rauchwarnmeldern dulden müssen. So hat beispielsweise das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek im Juni 2008 (AZ 716 C 89/08) einen Nutzer dazu verurteilt, den Einbau von zertifizierten Rauchmeldern in der Wohnung zu dulden.

Auch in Bundesländern ohne Rauchmelder-Pflicht ist eine Duldungspflicht wahrscheinlich: Die Installation von Rauchmeldern dürfte aufgrund der verbesserten Brandschutzgegebenheiten grundsätzlich eine Gebrauchswerterhöhung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB darstellen, deren Durchführung der Mieter nur bei Vorliegen einer für ihn nicht zumutbaren Härte verweigern kann. Ein solcher Härtegrund wird in der Praxis wohl nur im Ausnahmefall vorliegen.

Wer trägt die Wartungskosten für Rauchwarnmelder?

Rauchwarnmelder sind gemäß DIN 14676 Nr. 6 einmal jährlich zu warten und dabei einer Sichtprüfung zu unterziehen. Raucheintrittsöffnungen müssen frei sein und es dürfen keine Beschädigungen erkennbar sein. Zusätzlich sind Rauchwarnmelder vor Ort auf Funktionsfähigkeit zu prüfen. Diese Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV - sonstige Betriebskosten) und damit grundsätzlich umlagefähig. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass Betriebskosten, die aufgrund duldungspflichtiger Modernisierungsmaßnahmen entstanden sind, an Mieter weitergereicht werden dürfen, auch wenn das nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde (z. B. BGH-Urteil vom 22. Januar 2008, VI ZR 126/07). Bei neuen Mietverträgen sollte man als Vermieter dennoch darauf achten, die Position "Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder" im Mietvertrag zu benennen, um jeden Zweifel auszuräumen.

Wer trägt die Mietkosten für Rauchwarnmelder?

Werden Rauchwarnmelder gemietet, entscheidet generell der jeweilige Mietvertrag, ob die Kosten umgelegt werden können. Ohne entsprechende mietvertragliche Vereinbarung gibt es für Vermieter derzeit keine auf einer Verordnung begründete Umlagemöglichkeit der Mietkosten für Rauchwarnmelder. Allerdings gehören nach Ansicht des Landgerichts Magdeburg die Kosten der Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern zu den umlagefähigen Betriebskosten (Urteil vom 27.9.2011, Az.: 1 S 171/11).

Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Betriebskostenverordnung im Jahr 2004 war die Ausstattung mit Rauchmeldern noch die Ausnahme. Es besteht nach Ansicht des Gerichts kein nachvollziehbarer Grund, warum Rauchwarnmelder anders behandelt werden sollen, als die Mietkosten für Wärme-, sowie Warm- und Kaltwasserzähler, die schon lange umlagefähig sind. Trotz dieses positiven Urteils ist es Vermietern zu empfehlen, eine Anpassung der Mietverträge um die die Position "Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder" vorzunehmen. Selbst wenn die Umlage der Mietkosten für Rauchwarnmelder mietvertraglich vereinbart wurde, kann man derzeit bedauerlicherweise immer noch nicht absolut sicher sein, dass es im Streitfall auch von jedem anderen Gericht so gesehen wird.

Welche Normen gelten für Rauchwarnmelder?

Die Anforderungen an die Gerätetechnik sind in der Produktnorm DIN EN 14604 geregelt, Montage und Wartung in der Anwendungsnorm DIN 14676.

Die Anwendungsnorm definiert beispielsweise die Mindestausstattung: Rauchmelder gehören in Kinderzimmer, Schlafräume und Fluchtwege. Sie legt zudem fest, dass Rauchmelder einmal jährlich auf Funktion überprüft werden müssen. Dazu gehören immer eine Alarmprüfung und eine Sichtprüfung vor Ort, in der Wohnung. Die Geräte und der Service von Concepta Sicherheitstechnik GmbH  übertreffen alle in Deutschland erforderlichen Normen und Zulassungen.

Wer trägt die Kosten für den Kauf von Rauchwarnmeldern?

Kosten für die Anschaffung und Installation von Rauchwarnmeldern sind eine Modernisierungsmaßnahme und berechtigen den Vermieter zu einer Mieterhöhung um 11 % der Anschaffungskosten auf die jährliche Nettokaltmiete. Es handelt sich hier um eine Mieterhöhung und nicht, wie fälschlicherweise oft vermutet, um eine Umlage im Rahmen der Betriebskostenabrechnung. Soweit die juristische Theorie.
Praktisch sieht es aber so aus, dass in den meisten Fällen die monatliche Mieterhöhung mit ein bis zwei Euro für die einzelne Wohnung so gering wäre, dass viele Vermieter auf das Recht einer Mieterhöhung verzichten und stattdessen die Kosten selbst übernehmen.